Cass. civ. 3ème, 6 mai 2014 (pourvoi n° 13-16.790)

Possession 

L’arrêt intéresse les conditions de la possession. Pour posséder utilement, une personne doit avoir le corpus et l’animus (art. 2255 et 2261 C. civ.). En outre, sa possession doit être paisible, publique, continue et non équivoque (art. 2261 C. civ.). La possession peut concerner aussi bien des choses corporelles que des droits (art. 2255 C. civ.) ; cet arrêt en atteste puisqu’il était question de la prescription acquisitive d’un droit de jouissance privative dans une copropriété. Pour autant, afin de ne pas envenimer les rapports entre le propriétaire et la personne à laquelle il donne l’autorisation de se servir d’une chose de manière purement informelle, le Code civil prévoit que la simple tolérance du propriétaire ne peut fonder aucune prescription ; c’est dire que le bénéficiaire d’une tolérance ne possède pas.

Cass. civ. 3ème, 18 juin 2014 (pourvoi n° 13-10.404) 

Propriété

L’arrêt est intéressant en ce qu’il répond à la question de savoir quel est le fondement qu’une personne doit utiliser pour obtenir gain de cause à propos d’un ouvrage public implanté sur sa propriété lorsque cet ouvrage devient privé en cours d’instance. Est-ce l’emprise (droit public) ou l’empiètement (droit privé) ? Se fondant sur l’artcle 2 du C. civil, la Cour de cassation vient indiquer que la loi qui ôte le caractère public d’un ouvrage est d’application immédiate en sorte que ce sont les règles de l’empiètement qui s’appliquent dès lors que l’ouvrage est redevenu privé ; peu important le fait que ce soit en cours d’instance.

Cass. civ. 1ère, 9 juillet 2014 (pourvoi n° 13-21.463)

Indivision

La décision commentée concerne les pouvoirs de gestion du bin indivis.  Depuis la réforme de 2006, l’article 815-3 C. civ. prévoit que les actes d’administration doivent être décidés à la majorité des 2/3 des droits indivis ; quant aux actes de conservation, l’article 815-2 du même code indique qu’ils peuvent être accomplis par un indivisaire seul. Quid du commandement de payer le loyer d’un bail commercial visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ? Telle était la question posée à la Cour de cassation. Selon elle, ce commandement s’analyse en un acte conservatoire. En ce qui concerne la demande en paiement des loyers, la solution n’étonne guère ; ces loyers sont considérés comme des fruits civils et il est certain que la réclamation des fruits qui viennent augmenter la masse indivise est un acte de conservation de la masse indivise. La résolution est normalement un acte d’administration et nécessite une décision prise à la majorité des 2/3 des droits indivis, mais il faut considérer à la lecture de cet arrêt que ce n’est pas le cas lorsque cette résolution n’est que la conséquence de la mise en œuvre de la clause résolutoire. Il faut donc distinguer entre la résolution judiciaire et la résolution résultant de la mise en œuvre du contrat de bail. La première doit être décidée à la majorité des 2/3 ; la seconde peut être mise en œuvre par un seul indivisaire.

Cass. civ. 3ème, 4 juin 2014 (pourvoi n° 13-15.400) 

Copropriété

Dans la présente espèce un administrateur provisoire avait été nommé aux fins de gérer provisoirement une copropriété et une ordonnance de taxation avait été rendue afin de fixer sa rémunération. Le syndicat des copropriétaires et cinq copropriétaires décident de former un recours contre cette ordonnance, recours dont l’administrateur provisoire soulève la nullité devant la Cour de cassation. L’arrêt est intéressant à double titre.

Tout d’abord, la Cour de cassation se penche sur le délai pour former un recours contre l’ordonnance de taxation qui est de un mois à compter de la notification de l’ordonnance. Dans la présente espèce, la signification de la décision auprès du syndicat des copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception « n’avait pas touché son destinataire », partant, la Cour de cassation approuve les juges du fonds d’avoir décidé que le recours formé par le syndicat était recevable quand bien même il avait été formé plus d’un mois après l’ordonnance de taxe.

Ensuite, la Cour de cassation s’intéresse à la qualité de l’auteur du recours. En l’espèce, le syndicat ainsi que cinq copropriétaires avaient formé un recours. Or, en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 « seul le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice au nom de la collectivité des copropriétaires ». En conséquence, la Cour de cassation casse logiquement l’arrêt d’appel pour avoir admis le recours formé par les copropriétaires agissant seul.

Cass. civ. 3ème, 6 mai 2014 (pourvoi n° 13-14;057) 

Copropriété

Lorsque des travaux affectent une partie commune, il est communément admis que l’autorisation de les accorder répond de l’article 25b de la loi de 1965. Cependant, si lesdits travaux aboutissent à ce qu’une emprise sur une partie commune soit réalisée, ils ne relèvent plus de l’article 25b mais de l’article 26 de la loi de 1965 car ces travaux impliquent un acte de disposition des parties communes (V°. Cass., 3e civ., , 20 mars 2002, Bull. Civ. III, n°70) et une modification du règlement de copropriété (Cass., 3e civ., , 4 novembre 2004, Bull. Civ. III, n°189).  

En l’espèce, une cour d’appel avait considéré que l’autorisation de l’article 25 b était suffisante pour permettre à un copropriétaire de construire « un escalier susceptible de réaliser une emprise sur une allée, partie commune » sans pour autant vérifier si cette emprise  « était conforme aux stipulations du règlement de copropriété relatives à l’utilisation des jardins parties communes ». La censure était donc inévitable, pour que l’autorisation soit conforme celle-ci aurait dû être donnée aux conditions de l’article 26.

Cass. civ. 3ème, 7 mai 2014 (pourvoi n° 12-26.426)

Copropriété

En application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic et les personnes qui lui proches ne peuvent présider l’assemblée générale des copropriétaires ou recevoir un mandat pour les représenter. Par cette règle le syndic ne peut pas être votant aux assemblées générale, ceci afin d’éviter tout manœuvre de sa part visant à obtenir un vote dans son intérêt et au détriment du syndicat des copropriétaires.

Dans la présente espèce, un syndic avait cru bon de faire représenter par l’un de ses préposés quatorze copropriétaires afin qu’il prenne part aux votes en leur lieu et place. Etrangement une Cour d’appel jugea la manœuvre conforme à l’article 22. La Cour de cassation ne s’y fit pas prendre et, tout en rappelant par un attendu de principe que « le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire », considéra que la Cour d’appel avait violé le texte en cause. Ce rappel est bienvenu et devrait permettre de tarir le contentieux de la représentation en assemblée générale à la condition que les Cours d’appel veuillent bien appliquer la règle justement.

Cass. civ. 3ème, 8 juillet 2014 (pourvoi n° 14-10.922)

Expropriation

Le mécanisme de la question prioritaire de constitutionnalité a remis au gout du jour le droit de propriété en permettant de contrôler les atteintes qui lui sont faite. Par cet arrêt c’est la question de la conformité de l’article L. 12-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qui était en cause. Cet article est d’une grande importance en ce qu’il permet à l’exproprié de faire constater que l’ordonnance portant transfert de propriété est dépourvu de base légale en cas d’annulation par une décision définitive de la déclaration d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité. Dans la présente espèce ce qui était en cause c’était l’interprétation jurisprudentielle de cet article en ce qu’elle « interdit au preneur à bail du bien objet de l’expropriation de faire constater par le juge de l’expropriation que l’ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale ». 

Les juges du quai de l’horloge s’opposent fermement à cette QPC en refusant de transmettre la question posée en raison d’un manque de sérieux dès lors qu’en application de l’article 12-5 du Code de l’expropriation, « seuls le propriétaire et le titulaire de ce droit ont qualité pour faire constater une éventuelle perte de base légale, le preneur à bail disposant notamment d’une action pour faire fixer ou contester l’indemnité d’éviction à laquelle il a droit ». Au regard du texte la décision était largement attendue dès lors que l’article précise que «tout exproprié » peut faire constater par le juge de l’expropriation que la décision est dépourvue de base légale et que le preneur à bail n’est pas un exproprié au sens de ce texte.